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【相続税】不動産が節税対策になる仕組み
不動産は相続税の節税対策になると聞いたことがある方もいるかもしれません。その理由は、相続税評価額の引き下げという仕組みが法律で定められているからです。
現金を相続する場合は、その額がそのまま課税対象となります。しかし不動産の場合、実際の時価（売却価格）よりも相続税の評価額を低くすることができるという評価方法が採用されているのです。
具体的に数字を使って説明してみましょう。亡くなった方が預金を1億円もっていた場合、相続税の課税対象額は1億円となります。
しかし、不動産の価値が時価1億円であった場合は、相続税評価額の引き下げの仕組みによって、評価額が数十％減額になります。減額の幅は、建物であれば30〜70％、土地であれば20〜30％です。
また相続税は累進課税方式になっているため、財産の評価額が高ければ高いほど税率も高くなります。その点でも、相続する不動産の評価額を下げることは、節税対策につながるのです。
不動産を保有し続けることは経済的に負担となることも
上記でご説明したように、不動産は相続税の節税対策として利用することができます。
しかし、場合によっては必ずしも不動産を保有し続けることが正解とは限りません。不動産の存在が、かえって経済的に大きな負担となってしまう可能性があります。
どのような場合に不動産が経済的な負担の原因となるのか、ご説明していきましょう。
定年退職後にも長期間ローンの返済が残っている
住宅を購入する場合、ローンを組んでいる方が多いのではないかと思います。定年退職までに返済が終わっていれば良いのですが、その年齢を超えても返済が残るローンの場合、老後資金に影響が出る可能性があります。
退職後もローンを返済していくことは、経済的にも大きな負担となります。可能な限り、早めに繰り上げ返済をして老後資金に支障がないようにしておいた方が良いでしょう
家の修繕・メンテナンス費用を用意していない
持ち家の場合、建物の修繕やメンテナンスの費用も用意しておく必要があります。一部のリフォームでも数十万円から100万円を超えるような金額になりますので、あらかじめ大きなお金を用意しておかなくてはなりません。
ローンをすべて返済しても、住み続ける限り修繕・メンテナンス費はかかります。定年後に十分な老後資金がなければ、不具合が生じても対処できなくなることも考えられるでしょう。
いつでも家は売れるものと思い込んでいる
「いざとなったら持ち家を売って資金にすれば良い」と考えている方も多いかもしれません。しかし、そのような考えどおりにならない可能性も十分にあります。
建物の状態などによっては、希望する金額で売れないこともあります。売れたとしても、その後に住む場所はどうするのか、居住費用はどこから捻出するのかといった問題も発生します。
このように、不動産を所持し続けることは経済的に負担となる場合もあるのです。もしこれらの経済的な不安があるのであれば、早い段階で売却と次の住まいを検討することも良い選択肢であるといえるでしょう。
【相続税】不動産の節税対策としてできること
不動産が相続税の節税対策になることはお分かりいただけたかと思います。では、具体的にどのようなことをすれば節税につながるのでしょうか。持ち家がある人が、生前にできる節税対策のポイントをご紹介します。
購入した不動産を賃貸にする
節税対策としてできることの1つは、保有している不動産を他人に賃貸することです。賃貸物件にすると「借家権」というものが発生し、相続税評価額を下げることが可能になります。
賃貸物件を借りている人は、借地借家法によって保護されています。そのため、貸している人が一方的に立ち退きを要求したり、契約更新を拒否したりということができません。これが借家権です。
これにより、貸している側は建物に関する権利を制限されてしまいます。その制限がある分だけ建物の相続税評価額を下げる仕組みがあります。その割合を借家割合といい、全国一律で30％と決められているのです。
ほかに住む場所を確保できるのであれば、思い切って賃貸に切り替えるという方法も有効です。
相続時精算課税制度を利用して不動産を贈与する
もしも、もっている不動産の価値が将来的に上がることが予測される場合、「相続時精算課税制度」を利用すると節税効果が得られる可能性があります。
相続時精算課税制度とは、生前贈与された財産に課される税金が、実際に相続するときにほかの相続税と一緒に課される制度のことです。贈与時には税金を支払う必要はなく、税金額も贈与時の価値で計算されるため、将来的に価値が上がる不動産であれば大きな節税につながるということです。
不動産を売却する
不動産そのものを相続するのではなく、思い切って売却してしまうということも1つの選択肢です。現金にすると相続税の評価額は高くなってしまいますが、均等に贈与することができたり、相続が発生したときの納税準備金にまわしたりすることも可能です。
不動産を節税対策のために手放した後の生活
もしも節税対策のために不動産を手放すことになった場合、その後の住まいを十分に検討する必要があります。これらを進めるためには、本人の意思を確認し、計画的に行っていかなくてはなりません。
もしも認知症になった場合、相続税対策のために賃貸に切り替えたり売却したりといったこともできなくなってしまうので注意が必要です。そのような可能性も考慮して、早めに対策を検討した方が良いでしょう。
ここからは、不動産を手放した後の住まいについて、主な選択肢を3つご紹介していきます。ご自身の希望に合う住まいを探してみてください。
賃貸に住む
持ち家を手放したあとは、賃貸物件を借りて生活をするという人もいるでしょう。住宅ローンを支払う必要がないため、まだローンが残っている人にとっては経済的・精神的な負担を減らすことができます。
また、固定資産税や土地資産税の負担もなくなるため、かえって経済的に楽になるという場合もあります。何かあったときに住み替えもしやすいので、生活状況に合わせて住まいを変更することも可能です。
子どもと同居する
また、子どもと同居するということも1つの選択肢になるでしょう。子どもにとっては家事や育児を手伝ってもらえるというメリットがあり、親としてもにぎやかで楽しい暮らしを送ることができます。
しかし、近年では子どもとの同居をする人は減少傾向にあります。子ども側の意思も尊重する必要があるため、親の希望だけでは決められないという側面もあります。子どもと十分に話し合いをしてから進めていくようにしましょう。
老人ホームへ入居する
老後に介護が必要になることも考慮して、老人ホームへ入居するという方法も選択肢の1つです。安全に配慮された環境で、何かあったときに頼れる人がそばにいることから、住む本人にとっても家族にとっても安心できる住まいです。
ロングライフであれば、介護が必要な方だけでなく、元気な方もセカンドライフを十分に楽しめる環境が整っています。老人ホームというと介護が必要な方や高齢になった方が入居するというイメージがあるかもしれませんが、入居者様の中には現役で働かれている方もいます。
ケアのスペシャリストとして研修を受けたホスピタリティ精神の高いスタッフが、仕事に集中できるように、生活の不安や負担を軽くするお手伝いをしています。医療面でも、医療機関と提携して健康サポートができる体制が整っています。
充実したサポートを受けながらセカンドライフを楽しみたいとお考えであれば、ぜひロングライフをご検討ください。
まとめ
今回は、不動産の相続税対策としてできることについてご説明してきました。老後に持ち家をどうするかという問題は、多くの人が抱えています。何も対策をしないままに相続の場面を迎えると、遺された家族が困ってしまう場合もあるでしょう。
元気なうちから早めに選択肢を検討して、できる対策をとっていくことをおすすめします。不動産を売却するのであれば、その後の住まいとして老人ホームは良い選択肢です。老後の安心を得るという意味でも、検討してみてはいかがでしょうか。
※こちらの記事は、2020年8月13日時点の情報をもとにした記事です。
№2008-01